A sajtóban kiszivárgott információk alapján körvonalazódni látszanak az eszközkezelővel kapcsolatos legújabb elképzelések. Minden körülményt figyelembe véve, beleértve a kormány mozgásterét és annak lehetőségeit szeretnénk rámutatni az új tervezett eszközkezelő gyengeségeire.

Önmagában az elgondolás talán jónak látszik, mindhárom pillérnek megvan a maga létjogosultsága, de a buktatói nyilván a részletekben rejlenek.

1. Átstrukturálás

Az eddigi átstruktúrálások bizonyították, hogy ugyan a bankok megadják már csak presztízsből is a szerződések átsrtuktúrálásának lehetőségét, de mivel ezt nem kíséri egy kellően átgondolt adósminősítés, ezért aztán az ügyfelek nagy százaléka nagy valószínűséggel visszakerül a problémás adósok körébe. A hagyományos adósminősítés ebben az esetben már nem célravezető, illetve fel kell számolni azokat a mesterséges gátakat, mellyel a pénzintézetek most élnek.

2. Garanciaképzés

A 130 milliárd forintos kerettel jól gazdálkodva van esély rá, hogy megfelelő segítséget nyújthat, de ha ez nem jár együtt egy megfelelő adós előszűrési rendszerrel, amely megállapítja, hogy kinek érdemes segíteni, nem biztos, hogy eléri a célját. A 10-12 milliárdos kezdeti költségráfordítás gyakorlatilag csak az infrastruktúra kiépítéséhez elegendő, ennek egy részét mindenképpen át kellene csoportosítani az általunk javasolt banki eszközkezelő létrehozásához.

3. Önkormányzatok elővásárlási joga

A forráshiánnyal küszködő önkormányzatoknak, az elképzelés, csak púp lesz a hátára. Valószínűleg csak önrész nélküli konstrukcióval varrható az önkormányzatok nyakába. Ehhez is szükséges lehet egy alapos előszűrés és mindenképpen be kell vezetni a pályázati alapon történő odaítélés rendszerét. Ehhez nincs meg a szakember gárdája. Nagy a korrupció veszélye. Csak egységes pályázati rendszer segítségével dönthető el, hogy ki, milyen lakást kapjon. A saját tulajdonú bérlakásaikat sem tudják megfelelően kezelni. Az Önkormányzat rossz gazda, semmilyen követelményt nem támaszt a bérlőkkel szemben, a bérlők egy része nagyon gyorsan rengeteg tartozást halmoz fel, az ingatlanok amortizációja pedig nagyon gyors. Félő, hogy az eszközkezelőbe bevont ingatlanok sorsa is hasonló lesz.

A program leggyengébb részei amelyek megvalósulása nélkül az elgondolás összeomolhat:

Kevés hozzá a forrás.
Ha mindenkinek segíteni szeretnénk, a megjelölt forrás legalább tízszeresére lenne szükség. Erre sem most, sem a közeljövőben az államnak nem lesz pénze. Tehát gyakorlatilag csak az adósok kis része remélhet megváltást. Azt hogy csak kevesen vehetik igénybe az eszközkezelő szolgáltatását, az a kitétel, hogy csak azok remélhetnek segítséget, akik már legalább egy évig rendesen fizették a törlesztésüket, alaposan megszűri az indulók mezőnyét. A válság drasztikusan brutálisan köszöntött be, az első nagyobb bedőlési hullám már fél éven belül megtörtént, egy év alatt pedig szinte kicsúcsosodott. Az ügyfelek nagy százaléka már nem fog beleférni ebbe a kategóriába. Akik még fennmaradtak a rostán, azoknak talán elég lesz a 130 milliárd, ez a kitétel erősen hasonlít ahhoz, amikor egy bank teljesíthetetlen feltételekhez köti a segítségnyújtás lehetőségét, nagy valószínűséggel itt is ez fog történni.

A bankoknak nem segít.
A portfólió tisztításához gyakorlatilag csak kis mértékben járul hozzá az eszközkezelő, és valóban csak a kis értékű ingatlanokkal rendelkezők, ezen keresztül a szociálisan legrászorultabbak részére jelent megoldást.

Az ingatlanpiacra nincs élénkítő hatással.
Az indokok nagyjából megegyeznek az előbbiekkel. Az ingatlanok árainak további esését segítik elő.

Összességében a segítek is meg nem is kettőssége áll fent, és az a kijelentés, hogy senki nem fog az utcára kerülni, egyre messzebb kerül a realitásoktól.

Mit kellene tenni, hogy az elképzelés közelítsen a valósághoz. Mielőtt az eszközkezelő megkezdené működését, a döntéshozók figyelmébe ajánljuk az alábbiakat:

Rendkívül fontos az ügyfél adósság-tömegének csökkentése. Ha az megvalósul, a kormány dolga is jóval könnyebb lesz, hiszen a kisebb adósság-tömeget könnyebb kezelni. Vegyék ki a végrehajtók kezéből az árverezési eljárásokat, és adják át az APEH-nek, ugyanúgy, mint azt a gépjárművek árverezése esetében is tették. A bedőlt adósság nagysága azonnal körülbelül 15 %-al máris csökken.

A tartósan fizetésképtelenek érdekében hozott rendelkezés, mely szerint még 90 napig a drasztikus, csaknem 30 %-ot megközelítő késedelmi kamatot – ami egyébként is a jó erkölcsbe ütköző – meg kell szüntetni. Célszerű lenne ez idő alatt maximum a jegybanki alapkamatnak megfelelő késedelmi kamatot kérni. Ez szintén 7 %-al csökkentheti az adósság-tömeget.

A kárt okozó végrehajtások megszüntetése

A pénzintézetek morgolódnak, hogy a nemfizetés miatt bedőlt hitelek számát jócskán megnöveli az úgynevezett kis-értékű végrehajtások miatti csatlakozási kényszer. Ez azt jelenti, hogy annak ellenére, hogy az ügyfél fizeti a lakás törlesztőrészletét rendesen, de már kisebb 50-100000 Ft-os végrehajtás miatt is fel kell hogy mondja a lakáshitel szerződést, amely aránytalanul nagy kárt okoz az adott család részére Ezt mindenképpen szabályozni szükséges, hiszen éppen most szigorodtak a közüzemi tartozások miatti szolgáltatói szerződési szabályok. A végrehajtási törvény megfelelő pontjait mindenképpen módosítani szükséges. Szükséges átgondolni a devizahitelezés szabályozását is. A svájci frankos hitelek átváltása, illetve a hitelezés teljeskörű megtiltása nem segíti elő az adósság konszolidációt, csak további veszteségeket okoz az ügyfeleknek és legalizálná a 20-25 %-os árfolyamveszteséget.

Meg nem térült kár

Talán az egész folyamat legsarkalatosabb pontja , mivel a ügyek jó részében a tartozások értéke a fedezet értékét már jócskán túllépte, az ingatlan elvesztése után még tetemes tartozás marad fenn, amely a végrehajtások idejét a végtelenségig elhúzhatja. Ezt a problémát azért szükséges kezelni, mert az adós jövedelmét jelentősen csökkenti, a jövedelmek 33, vagy 50 %-át is elviheti a végrehajtó. Hiába kap segítséget az ügyfél az eszközkezelőtől, nem biztos, hogy tudja fizetni a bérleti díjat, a mindennapi megélhetése, és a család létfenntartása is veszélybe kerülhet.
A tartozások jó része olyan nagyságrendű, hogy nagy valószínűséggel soha nem lesz behajtható, de arra alkalmas, hogy az ügyfeleket életük végéig megnyomorítja.
Ezért mindenképpen szükséges a tartozások és a végrehajtások elsősorban időbeli korlátozása, és a maximálisan behajtható összeg, vagy annak arányainak meghatározása.
Megoldás lehet a bank meg nem térült kárának egy külön nyugvó számlán történő kezelése. Az összeget a bankok részére kidolgozott ösztönző szabályok, valamint adókönnyítések során lehetne csökkenteni.
Ha ezt a problémát nem kezeljük, az egész eszközkezelő megalapítása feleslegessé válik.

Banki eszközkezelő létrehozása.

A problémák jó részét megoldaná, és kétszer annyi ügyfelet menthetne meg mint az állami eszközkezelő. A Bankszövetség közreműködésével létrehozható lenne egy külön banki eszközkezelő társaság, amely a bankokat összefogná. Ez szabad teret engedne annak az elvnek, mely szerint a pénzintézetek a saját eszközeikkel a birtokukba lévő nagy tömegű bedőlt ingatlanokat felhasználva maguk is kialakíthassák egy bérleti rendszeren alapuló konstrukciójukat. Egy bérlet- és lízing konstrukción keresztül meg tudják tisztítani a portfóliójukat.
Ez az ingatlanpiacot is valószínűleg átmozgatná, a bankok veszteségeit jelentősen csökkenthetné. Néhány ösztönző bevonásával a bankokhoz kapcsolódó adósságkezelő cégek is bevonhatók lehetnének a rendszerbe. A bank ezzel saját maga oldhatná meg a kialakult helyzetet, az államra csak a jogszabályi környezet kialakítása hárulna kötelezettségként. Sokkal kisebb költséggel működhetne a rendszer, mint az állami eszközkezelő.

Összességében látható, hogy a kiegészítő intézkedések meghozatala nélkül az eszközkezelő már a működése előtt halálra van ítélve, vagy nem lesz képes betölteni eredeti szerepét.

Kovács László
Banki és Végrehajtási Károsultak Információs Irodája
Ügyvezető
36-70/253-2910