Miskolcot az országosan jellemző gazdasági és ingatlanpiaci válság mellett a nagy mértékű elvándorlás is sújtja. Az 1990-es évek a miskolci nehézipar hanyatlását hozták. Míg 1985-ben még 211 600-an éltek a városban, addig 2010-re ez a szám 169 226-ra csökkent, azaz több mint 40 ezer ember hagyta el a várost. A 2000-es évektől ugyanakkor folyamatos fejlődés figyelhető meg: az acélváros mítosztól eltávolodva a kultúra és turizmus városává kíván válni Miskolc. Hogyan hat ez az ingatlanpiacra? Körkép.
Miskolcon is nagy ingatlankínálat párosul a csekély kereslettel, mint általában az országban. A kialakult helyzetnek számos oka van. Az egyik a válság, egy másik pedig az, hogy az elvándorlási folyamat (mely ugyanakkor más nagyvárosokban, például Pécsett, Debrecenben, Egerben – ha kisebb mértékben is – szintén érezteti hatását) máig nem állt meg: jelenleg is 10 ingatlaneladóból 3-4 azért értékesíti lakását, mert távozik a városból. Az értékesítés ugyanakkor rendkívül nehezen megy amiatt, hogy a fizetőképes kereslet ezzel párhuzamos egyre kisebb – jelezte az ingatlanmagazin.com-nak Végső Tibor, a Végső Ingatlanügynökség cégvezető-tulajdonosa.
Véleménye szerint az egyetemnek nem elég erős a megtartó ereje, s miközben persze vannak fejlesztések – így például a Bosch folyamatosan bővíti gyártókapacitását az egyetem végzőseire számítva – azért még elkelne 4-5 ezer további munkahely a városban.
Hatás az ingatlanpiacra
Ennek következtében alig van mozgás a miskolci ingatlanpiacon, habár április végén, május elején az év eleji pangáshoz képest azért némi élénkülés tapasztalt Majoros Zsolt, a Szinva-Ház vezetője. Úgy véli, hogy az élénkülést azzal lehetne még fokozni, ha a szakemberekre, vagyis az ingatlanközvetítőkre bíznák az eladók ingatlanaik értékesítését. Ezzel még egy komoly lendületet kaphatna a piac, mindenki megelégedésére.
Mivel egy hajdani iparvárosról beszélünk, így jellemzően sok a házgyári építésű lakás, hiszen egykoron sok embernek kellett gyorsan lakhatást biztosítani. A mostani piacnak megfelelően képzett árakon ezekre mindig van vevő – jelezte Kiss Csaba, az Imperial Ingatlanforgalmazó és Szakértő Iroda vezetője. Ugyanakkor folyamatos az igény a téglaépítésű lakásokra is, illetve keresettek az új építésű, egyszintes, 100-150 négyzetméteres családi házak, ezekből azonban nincs megfelelő kínálat – tette hozzá.
Az országos árcsökkenéssel párhuzamosan az árak átlagosan 30 százalékkal csúsztak lefelé az elmúlt 2,5 évben Miskolcon, s Kiss Csaba szerint még mindig esésben vannak, habár a korábbinál azért már lényegesen szerényebb mértékben. Majoros Zsolt azt tapasztalta, hogy vannak területek Miskolcon, ahol akár 50 százalékkal zuhantak, miközben akadnak olyan részek is, ahol mindössze 10-20 százalékos árcsökkenés következett be. Az előbbi kategóriába tartozik az országos médiából is jól ismert Avas egy része, illetve Diósgyőr városrész panellakásai, míg utóbbi főként a Belvárost és Tapolcát jelenti.
Az Avas, melyet az egész ország megismert a hírekből
A fészekrakós csalások és a szocpol segítségével beköltöző romák kapcsán nagy hírverést kapott az országos médiában is az Avas, ahol Miskolc népességének mintegy negyede lakik, 40 ezer ember, mindössze 3 négyzetkilométeren. Az ott lakók – legalábbis, akik el akarják adni a lakásukat – gyakran úgy nyilatkoznak, hogy nincs semmi gond, s általában azt mondják, hogy az ő lépcsőházuk rendben van, tartozás nincs. Amikor azonban utánajárnak a részleteknek, akkor kiderül, hogy bizony a legtöbb esetben akadnak gondok, nincs befizetve a közös költség, stb. – jelezte Majoros Zsolt.
A lakótelep 1. és 2. ütemében épült részén lakóknak komoly problémát jelent, hogy ha 2004-2007 között vásároltak itt lakást, akkor 7-8 millió forintot fizettek ki érte – sok esetben hitelből -, most pedig már csak a felét éri, így a megmaradt tőketartozás összegét sem tudják visszafizetni az ingatlanértékesítés révén.
Az Avas egyébként az ingatlanárakat tekintve nem homogén terület, így például az átlagos, 55 négyzetméteres, kétszobás lakások ára a 3. ütemben épült részen 5-7 millió forint körül alakul, az 1. ütemben épült házak esetében 4-5 millió, míg a 2. ütemnél már csak 3-4 millió – hívta fel a figyelmet Kiss Csaba. A 2. ütemben lévő bizonyos területekre állítólag sokan költöztek be szocpol, illetve a Fészekrakó program révén néhány éve.
II. Avas, téglalakások, Tapolca
Miskolcot az országosan jellemző gazdasági és ingatlanpiaci válság mellett a nagy mértékű elvándorlás is sújtja. Az 1990-es évek a miskolci nehézipar hanyatlását hozták. Míg 1985-ben még 211 600-an éltek a városban, addig 2010-re ez a szám 169 226-ra csökkent, azaz több mint 40 ezer ember hagyta el a várost. A 2000-es évektől ugyanakkor folyamatos fejlődés figyelhető meg: az acélváros mítosztól eltávolodva a kultúra és turizmus városává kíván válni Miskolc. Hogyan hat ez az ingatlanpiacra? Körkép.
A 3. ütemben épült lakásokat saját tulajdonú lakásokként értékesítették, vagyis itt már eleve fizetőképes tulajdonosok jelentek meg, míg a 2-es ütemben épült otthonok egy része szociális bérlakás volt, jellemzően népes cigány családok számára. Velük még igazán nem is volt gond, azonban 2008-ban megjelentek a falvakból és a cigánytelepek felszámolása révén érkező, alig vagy egyáltalán nem szocializálódott fészakrakósok, akik a hírek szerint olykor 20-30-an költöztek be egy lakásba, nem fizették a rezsit, a közös költséget, lepusztították a lépcsőházat és szétzilálták az addig békében élő lakóközösségeket.
Ennek köszönhető, hogy olyan is előfordul Végső Tibor szerint, amikor egy panellakást csak 2,2 millió forintért tudnak itt eladni, miközben a 3-as ütem esetében a városi átlagon tartják magukat az árak, különösen a 4 emeletes házak esetében, ahol kisebb a lakóközösség, így a lehetséges problémák száma is.
Ugyanakkor az új városvezetés már erősebb kézzel nyúlt a problémához, s várható, hogy tudják is azt kezelni – jegyezte meg Kiss Csaba.
Téglalakások
Mint mindenhol az országban, valamivel magasabb árakon juthatunk hozzá Miskolcon is a téglaépítésű, egyedi gázfűtéses lakásokhoz. Ezek között a konvektoros fűtésű olcsóbb, mint a hatékonyabbnak és korszerűbbnek számító cirkós fűtésű. A Győri kapu, Csabai kapu, Szentpéteri kapu, Kilián városrészek környékén az átlagos, 50-60 négyzetméteres lakások esetén mintegy 6-9 millió forintos árra kell a vevőknek számítania a műszaki és esztétikai állapottól függően – tájékoztatott Kiss Csaba.
Exkluzívabbnak számít természetesen a Széchenyi István út, azaz Miskolc főutcája és a hozzá kapcsolódó mellékutcák, melyek régi polgári lakásaikkal a történelmi belvárost jelenik. A jelentős részben a XIX. században épült, körfolyosós házakban az árak is magasabbak. Környékén azonban már a 60-70-es években épült téglaházak és panelek találhatók. Míg errefelé a felújított, polgári lakások árai 180-200 ezer forintos négyzetméterár környékén mozognak, addig a Győri kapu, Szentpéteri kapu, Kilián városrészek környékén 120-160 ezer forintos árakkal találkozhat a vásárló.
Tapolca
Miskolc egyik igényes, családi házas zöldövezete a Bükk lábánál található Tapolca, ahol az árak annak ellenére estek a legkisebb mértékben Miskolcon, hogy nagy kereslet itt sincsen az ingatlanok iránt. Ennek oka, hogy itt jellemzően olyan lakástulajdonosok élnek, akiknek van pénzük, és a hitel terhe sem nyomasztja annyira őket, mint a lakótelepeken élőket – mondta Majoros Zsolt.
Ez az egyik legdrágább városrész Miskolcon, ami azt jelenti, hogy egy újépítésű, 120-170 négyzetméteres családi házat már 25-35 millió forintos áron tudunk vásárolni valahol a városban, addig itt ugyanazon méret és színvonal esetében az ár elérheti a 40 millió forintot, aminek egyik oka, hogy a telekárak is magasabbak – tette hozzá Kiss Csaba.
Majoros Zsolt elmondta, hogy található errefelé néhány komoly értékű villa a 100 milliós kategóriában, de az induló ár 21-22 millió forint. Átlagosan azonban 30-50 millió forintért vehetünk itt családi házat, ha ide szeretnénk költözni.
Végső Tibor arra hívta fel a figyelmet Tapolca kapcsán, hogy mivel a fizetőképes kereslet minden szinten hiányzik, így ha valaki mindenképpen el akarja adni a házát, akkor a 45-50 millió forintra tartott ingatlant lehet, hogy csak 30-32 millió forintért tudja eladni. Akad persze példa arra is, amikor egy 2 éves, tehát újszerű, 49 millió forintért kínált családi házért megadnak 46 millió forintot is – tette hozzá.
//ingatlanmagazin.com