A magyarországi ingatlanpiac
helyzete egyre több embert foglalkoztat. Sok újépítésű
ingatlan kerül eladásra és kiadásra Budapesten, nem is kis összegekért. Ebben a cikkben
meg szeretnénk vizsgálni, hogy milyen tényezők okozták az immár évek óta tartó
áremelkedést. Kitérünk majd arra is, hogy feltételezéseink szerint mit hoz a jövő a hazai
ingatlankereskedelem szempontjából.
A lakásárak változásai
Az ingatlanárak növekedése nem csak Magyarországra jellemző probléma. 2015 óta, szinte
egész Európában folyamatosan növekednek a lakásárak. A probléma csak az, hogy amíg
egész Európára nézve átlag évi 5 százalék körüli éves növekedésről beszélünk, a drágulás
mértéke Magyarország esetében évi 35 százalékos. Persze mondhatjuk, hogy Európai
viszonylatban még nem vagyunk annyira rossz helyzetben. Budapest csak 17. helyezett az
ár/négyzetméteres összehasonlító listán.
A lakásépítések és egyéb építészeti beruházások száma is rohamosan nőtt az utóbbi
években, ez is körülbelül 25-35 százalékos mértékben változott, pozitív irányba. Az árak
azonban nem csökkennek, hanem éppen emelkednek.Ez többek között a kedvezményes
adózási feltételeknek köszönhető, valamint annak, hogy az emberek nagy többsége jó
befektetésnek tartja az újépítésű ingatlanokat. A Budapesti ingatlanok árainak növekedése
már olyan mértékeket ért el, ahol a 800 ezer – 1 millió Forint / négyzetméter ár is átlagosnak
számít. Ezek a mutatók természetesen a belvárosra (V., VI., VII. kerület) és Budára
jellemzőek inkább.
Nemcsak Budapesten, de A Balaton környékén (főleg Siófokon és Balatonfüreden),
Debrecenben és Sopronban is folyamatos az ingatlanok áremelkedése.
Vajon mit hoz az ingatlanpiac jövője?
A közvélemény átlagosan azt az álláspontot képviseli, hogy idén és a következő években is
drágulnak majd a lakásárak Budapesten. Sok lakáskereső amiatt akar most ingatlant
vásárolni, mert fél, hogy nemsokára ugyanazokat, vagy hasonló lakásokat már 10-20
százalékkal drágábban tudná csak megvásárolni.
A magyarországi építőipar a GDP 4-10%-át teszi ki, de ebbe nem csak a lakóingatlanok,
hanem az újonnan épülő irodaházak, bevásárlóközpontok, parkolók, hotelek, múzeumok és
hasonlók is beletartoznak. Idén már több mint 100 ezer négyzetméternyi irodaterület került
megépítésre, ez a szám jövőre feltehetőleg a duplájára emelkedik majd.
Mik jelenthetnek akadályt a fejlődésnek? Mi miatt kell aggódniuk a beruházóknak és leendő
ingatlantulajdonosoknak?
A legnagyobb kihívást a továbbiakban is az építőipar kapacitás hiánya, a kivitelezéssel
foglalkozó cégek munkaerőhiánya és a magas építési költségek jelenthetik. Ezen felül 2020-
ra vissza akarják állítani az eddig 5 százalékos ingatlanforgalmi adót a szabvány 27
százalékosra. Ezek mellett nem elhanyagolható szempont az sem, hogy a lakásárak
növekedése nem arányos a munkabérek, főként a minimálbér növekedésével szemben.
További nehézség a lakáshitelek kimagasló önrészigénye a legtöbb banki- és
hitelintézménynél. Az újonnan felvett lakáshitelhez ugyanis már 35-40 százalékos önrészt
kell biztosítani.
Mit jelent mindez azok számára, akik ingatlant
bérelnének vagy vásárolnának?
Kedvezőtlen alkupozícióban vannak azok, akik újépítésű ingatlant szeretnének magukénak
tudni a következő években. Az ingatlanadózással kapcsolatos jelen törvények értelmében
ugyanis 5 év után adómentesen lehet majd eladni őket, így sok befektető inkább a kivárásra
játszik, mintsem a gyors, alkuképes eladásra. A népszerű lakások vételárai 7-10 év közötti
spórolás eredményeként fizethetőek csak ki egy átlagos munkavállalónak (legalábbis a
fővárosban). A másfél vagy két szobás lakások ára már a 25-35 millió forint környékén
mozog. Ezért vidéken már komplett emeletes házat lehet vásárolni. Persze nem mindenki
akar vagy engedheti meg magának, hogy vidékre költözzön, de egy kellemes alternatíva
lehet a főváros és a nagyvárosok forgatagától és egyre növekvő áraitól való szabadulásra.
Nem minden ilyen vészjósló természetesen, sok új lehetőség is felmerül, azok számára, akik
most vásárolnának ingatlant. A kormány által promótált CSOK-hitel és babavárókölcsön
például elég jó lehetőséget nyújtanak fiatal házasoknak.
Még nem egyértelműsíthető, hogy a jövőre bevezetésre kerülő magasabb ÁFA mennyivel
fogja rontani a helyzetet. A lakáspiaci fejlesztők körülbelül 15-20 százalékos bruttó
árnövekedésekkel kalkulálnak, és valószínűsítik, hogy az újabb beruházások száma is
csökkenni fog.
Addig is mindenkinek azt ajánljuk, hogy alaposan tájékozódjanak az ingatlanvásárlásuk előtt,
lehetőleg konzultáljanak pár hozzáértővel, s ne felejtsenek el a pénzügyi segítség
lehetőségével sem élni!